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炒房炒成房东 应该如何解套？
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-05-05 07:22 被读81次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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部分炒家已成2000年以来首批房产"负翁"，专家认为春交会期间不会出现大量抛盘
对深圳楼市的失误判断，让众多炒家被套牢。专家认为炒家应风险自担。
炒家篇
自从万科率先降价将深圳房价下降这一不争的事实揭开后，不少炒家就面临着抛还是不抛的两难困境，一年一度的春季房产交易会更成为检测炒家承受能力的风向标。春交会期间炒家大量抛盘的现象会出现吗？
入市曾像买白菜一样买楼
"这段时间过得真是很难。"今年3月，在记者受邀参加的一次深圳投资者自发聚会上，坐拥十余套豪宅的投资者王先生愁容满面。半年前，这批深圳"炒房团"除了在深圳大量吸盘，还四处出击，先后在重庆、成都等城市，"像买白菜一样买楼"，其中在重庆就一次性购进10栋别墅。那时的王先生意气风发，在看楼的同时，也非常乐意跟同行的"新手"分享自己的炒楼心得。
王先生这样的炒家大量存在，在深圳楼市已不是奇闻。今年4月，深圳市社会科学院公布《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》称，去年置业者中有超过30％在取得产权证后半年内转手。深圳市房地产协会秘书长张文华则在接受媒体记者采访时表示："根据下面调查的结果，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70％."根据他的经验，全市范围内这一比例约为35％.另据此前世华地产的调查，在回答购房动机时，15％的人选择"自住"，15％的人选择"投资"，余下的70％则选择"投资兼自住"。据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。
深圳到底有多少炒家？这个数据可能谁也说不清，但在中介圈内，一则传言广为流传：8000个炒家控制了深圳将近30％的二手豪宅。2006年年底，位于宝安区的观澜高尔夫推出160多套别墅，600多买家前往抢购。在现场的一位买家称，近千万元一套的豪宅几乎是每两三分钟就成交一套。由于买家太多，现场只能抽签进行房产出售。
套牢房价跌月供不减亏本硬撑
深圳房地产信息网刚刚完成的《2008年1月深圳三级市场报告》系列数据显示，深圳二手楼市在新年的头一个月延续着去年的跌势，环比去年12月下跌3.1％，挂牌均价跌破13000元/平方米。根据该《报告》，六个行政区中除盐田区和龙岗区外，其余四区都呈跌势，其中跌幅最大的是南山区，环比下跌5.4％，挂牌均价为14183元/平方米。另据深圳市国土资源和房产管理局发布的报告，今年3月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米13618元，比2月份下降16.53％，房价回落到去年4月的水平。
王先生2005年入市，当时的楼价尚低，他在深圳吃进的10余套豪宅都是按揭，在他想要出手时，却发现深圳楼市集体遇冷，放出的盘无人接手，只有继续供着。"以目前的能力，估计最多还能再撑上一年半，如果一年半之后，楼市无法回暖，那时就必须采取必要的措施了。"4月27日，王先生在电话里这样对记者说。"我的错误在于，认为楼价还会继续走高，没有及时在价高时出手。"对于自己时下面临的困境，王先生这样分析道。
虽然被套，但因购进的价格较低，回旋的余地较大，王先生还只能算是"浅度被套"者，而在深圳，不少已经属于"深度套牢"，正在违约或筹钱的决断中进退两难。30多岁的李先生本身从事的就是房地产行业，作为房地产行业从业人员，李先生提早看到了深圳楼市的大幅上涨趋势，于是向银行按揭连续购入华侨城十多套普通房产和低档豪宅，准备在整体房价上涨时享受丰厚的利润。谁料政府出台多项政策，二手市场的一蹶不振让他措手不及。现在他已无心上班，每天都会跑到各大地铺去挂牌，并看看有没有顾客有意向成交，毕竟每月七八万的月供对他来说是一个巨大的压力。"我现在每天都在接电话，跟客户谈出售价格，哪里还有什么心情工作啊。这次政府出台政策的影响力的确很大，我目前最急切的打算就是先出售几套，以减轻资金的压力。"李先生说。
王、李二人的境遇并不鲜见，近日，有网友在房地产信息网上发帖《有多少炒家被ST？还有多少炒家会被ST？》，列举了深圳炒家被套最严重的七大楼盘，此后，本报记者对这些楼盘一一展开调查，发现关外楼盘被套严重。
印证投资者被套的另一事件就是"降价补偿风波"。万科降价后，曾引起该社区部分业主的不满，一些业主自发组织到销售中心，要求弥补降价带来的损失。由于房价较自己买房时下调了30％，深圳盐田区中海半山溪谷的业主联名向中海总部提出申请，要求开发商补偿每平方米5000元至6000元的差价，或者采取赠送管理费等方式给予经济补偿。部分业主提出，如果开发商不答应他们的条件，他们将采取更激进的方式维护自己的权益。
对于这种要求"降价补偿"，在今年4月的一个关于降价补偿的法律研讨会上，深圳相关部门人士出席会议时也称，房价下跌受损失最大的是投资炒房者，因为对于自住者而言，跌了也没有实际性影响，但多数人认为炒房者应该损失自担。
出路出租、斩仓或断供难选上策
炒家王先生告诉记者，由于目前对未来楼市走向仍然看不太清楚，对于手上的10余套楼盘，本准备再观察一段时间，但迫于资金的压力，还是想把自认为有潜力的楼盘装修后出租，即使不能收回成本，至少可以减少一些损失，而对于潜力一般的，准备出手套现。"我是2005年入市的，那时的楼价还不高，比如红树西岸，入市时也就1万多元，后来高峰时到了3万元，现在市价也在2万多元，即使一万七八出手，还是有赚头，只是少赚一些而已。"同时，他也在积极寻找其他的投资方向，如股市等，甚至包括在今年春节期间还去了昆明等二三线城市淘楼，但都没有实际性收获。
业界人士分析认为，对于被套牢的炒家，解套的途径无外乎王先生提到的二种：一是接受现实，按现在的市价处理，对于较早入市者，可能仍有赚头，但对于在2006年底入市者，需要面临"斩仓"的痛苦抉择；二是装修后出租，同样租价难抵月供，仍然是亏本，目标是赌楼市的继续升值。"2007年11月前购买房产的，正赶上了房地产的下降通道，这些人将成为自2000年以来中国的首批房产负资产者。"深圳知名的投资客邹先生说。
以香诗美林的房产为例，一套150平方米的房产现在挂牌价300万元左右，首付90万元，目前的租金是1万元/月，那么一年的收益是：房租12万元减去贷款利息10万元，赢利2万元。但是，如果将90万元作为定期存款，可以获得一年3.5万元的利息，更重要的是没有任何风险。如果来年房价不涨，90万元投资这套房产房租实际上是亏本的。
邹先生介绍说，深圳炒房团这种类型的投资客已经基本山穷水尽，目前就靠加按、高利贷等方式维持月供，甚至有些人连过年的几千元都是向人借的。他估计再过一两个月这类投资客就很难顶住了，摆在他们面前的基本上只有两条路：向银行断供或者贱价出售。
也有投资者试图寻找第三条路径---向开发商施加压力索赔，甚至深圳一些激愤的购房者声称要终止还贷，也就是以断供相胁。由于不满开发商开出6.5折的销售价格，深圳市宝安区泰华阳光海的100多名业主提出，开发商应该承担降价销售给他们造成的损失，业主要求"补差价"或"退房"，否则就要终止还贷。但负责泰华阳光海按揭业务的中国建设银行深圳分行相关负责人表示，对于业主断供，银行的应对方法是：每个月扣款会提前短信通知购房者，如果扣不到款就会进入催收程序，第一个月用电话和书信催收，第二个月通过律师事务所发律师函催收，第三个月会采取向法院起诉等措施。
炒家这些手法并未得到同情和支持。在4月的研讨会上，深圳律协房地产专委会主任尹成刚认为，因为楼市降价，业主要求退房或补偿价差于法无据，不合理；深圳市国土局代表表示业主要求退房或补偿价差的要求是一个非法、无理、蛮横的诉求---"此头不能开"。与会的万科、金地等企业也表示，不会效仿桑泰地产给业主补价差，但会考虑增加楼房的价值。
业内猜想
开发商进一步降价或促购房者主动断供
一年一度的房产春交会即将上演，近年楼市不平静之时，每年的交易会更具有风向标的意义。
对于目前市场上的炒家，深圳社科院城市营运中心主任高海燕昨日接受本报记者采访时，将之分为职业炒家和"散户"两种。在他看来，职业炒家抱有与开发商一样的心态，认为楼市总体会有变化，目前的降价只是短暂的波折，总体而言房价会回升，同时他们也具有一定的抗击市场波动的能力，即使出现不利的情况，因为入市较早，相对受损失并不大。真正困难的是主要靠银行贷款维持的"散户"。今年的春交会也会成为决定下一步举措的风向标，是抛盘还是继续支持则取决于春交会上开发商的态度。
高海燕认为，因为开发商的能力不一致，在资金、心理承受能力、社会资源等方面参差不齐，有的可能愿意一次降到位，有的则分步降，有的是全部降，有的只是部分降。对于大多数开发商而言，还对高利润存在留恋心态，同时也未把销售回款作为主要目标，因而即使是降价，也是抱着通过拉动销售使房价回升的心理，因而总体降价的趋势不可避免，但降价幅度仍需要通过春交会来体现。在他看来，如果春交会期间，整体销售率能达到三至四成，房价再继续往后退的可能性不大。
基于这种判断，他认为，炒家的表现相对滞后，因而春交会期间不会出现大量抛盘，真正的表现在春交会之后。如果楼市深入调整，由此引起的社会纠纷必然会大幅增加。他认为，主动断供的说法主要是情绪上的宣泄，从理论上讲，只有降价的损失远远超过了购房者的首付，他们才可能考虑让银行收回房子。不排除开发商进一步降价的可能，这会造成负资产的增加，购房者主动断供房贷的可能性也会加大。（张国栋）
南方都市报
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