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卖房有学问 五招轻松提高成功率
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-07-07 08:13 被读14次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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随着近期股市的大幅下挫，各地房地产市场也随即出现了不同程度的“余震”，像深圳等地市场的剧烈震荡也让许多投资者感到心惊。而除了房价之外，成交量的下降是另外一个显著的特点。
成交量下降带来的是楼市成交难度的加大，曾几何时，房地产市场一度是一个“卖方市场”，当时购房者不断遭遇“跳价”的烦恼，而卖房者却是手中有房心里不慌。但现在市场的情况已经发生了巨大变化，购房者讨价还价的余地在加大，卖房已经变得不那么容易了。但是对于那些换房者来说，卖房往往是他们筹措资金的唯一出路，于是如何尽快把手中的房子脱手，又成了不少人要面对的一个难题。
那么，你有没有考虑过在卖房时增加一些“润滑剂”呢？目前现实的市场状况是房价高而成交量小，资金压力对购房者来说是不小的负担，所以你卖房时如果想要促成成交，就应该让购房者减少现金付款的压力，从而有效地达成交易。所以其中如果能使用一些“润滑剂”，采用各种实用技巧，往往就能收到事半功倍的效果。
巧妙装修促成交
老徐有一套二手房打算卖出，由于已经居住了多年，房屋的装修已经非常陈旧了，整体看上去也是非常暗淡。怎么办？老徐想到了一个颇为与众不同的方法，他花了一笔钱把房子好好地装修了一下，并且在装修的时候非常注意突出房屋的优点，让整套房子看上去非常温馨。有些人对老徐的做法非常不理解，但老徐却这样理解：“虽然我装修房子花了一些钱，但我已经把它包含在房价当中了。我发现在当前的二手房市场上，不少购房者还是希望买能够直接入住的房子，因此，装修好些的房子就具有不小的优势。”果然过了没多久，老徐的房子就顺利成交了，价格也是令他比较满意的。
点评：把房屋装修一下再出售，这是一个出奇制胜的方法。说到底，这等于在替购房者在进行装修，但由于可以把装修款包含在房价当中，也可以办理按揭贷款，无疑帮助购房者减轻了资金的压力。要知道买房之后再装修，对于许多人来说往往是心有余而力不足。另外通过装修还可改进房屋的一些缺点，比如房屋若采光较差，可用重刷白墙、安装镜子的方法进行补救；房屋若通风较差，可适当在采光处摆放简洁的绿色植物等。
适当降价引关注
马威在上海市中心拥有一套房产，近期打算出售。他到附近的中介领了一下行情，发现像他这样的房子挂牌都在300万元出头一点。回来后马威仔细盘算了一下，最后决定把挂牌价定在298万元，虽然只有相差了几万元，但在中介众多“3”字头的房源中还是颇为显眼，工作人员还特地以“高档公寓跌破300万”的标题为他在橱窗上做了个广告。果然过了不久，他的房子“抢先”被客户看中了，这让他在时间上获得了先机。
点评：在目前上海这样的城市中，虽然市场的成交量已经有所下降，但房价却还仍然处在一个胶着状态。所以在这种情况下，如果在房价上能够提前做出一些让步，往往就能引发市场的关注，从而在市场低迷的情况下提高成交的概率。
不降房价降税费
以前在房地产火爆时，许多房东卖房时都喜欢提出一个“到手价”的概念，也就是说他们的报价是全部应该得到的房屋价款，而税费则是不负担的。但现在情况已经发生了变化，许多房东也开始转换起了思路。张年前几天刚刚脱手了一套房子，对于最后的成交价格他还是比较满意的，而且从挂牌到成交的时间也不是很长。对此，他不无得意地透露了其中的秘密：“我在房价上仍然保持了原来的价位，但是在相关税费的负担上却给予了一定的让步，要知道现在购房者手头现金是最紧张的了。”
点评：张年的想法的确是不无道理的，在相关税费支出的负担上做些让步，这其实要比降低房价更为有利。这是因为房价款购房者可以通过贷款来减轻压力，而那些交易税费等却需要购房者付出实际的现金。现在很多购房者对居高不下的税费非常头疼，如果能降低他们在这方面的负担，显然对促成交易是相当有利的。
租约吸引投资者
一般来说我们在出售房产时，不会把房子再租出去了，但张雯的想法却有些不一样，前几天她刚刚卖出了一套带租约的房子。事情原来是这样的，张雯觉得现在买房的也有不少是投资客，而巧的是正好有一位外企高级职员要租她的房子，而且租赁价格也是相当不错。于是她就把房子租了出去，同时仍然在中介挂牌出售。想不到的是，由于带着租约居然吸引了一位投资客，房子最后顺利成交了。
点评：的确，在二手房市场，有些带租约的房子还是有着不小的吸引力，但与此同时出售这样的房子也要多留点神。在我国，因相关法律规定租客有优先购买权，房主在出售该房屋时须先征询租客是否有购买意向。对此，建议此类房主应注意以下几点：一是在与租客签订的租赁合同中，应事先写入租客放弃同等条件下优先购买权的条款；二是若租赁合同中没有约定，则应当在房屋买卖之前，另行取得租客签署的放弃同等条件下优先购买权的书面证明，这在实务中称作“切结书”；三是若事实上无法按上述两点的要求做到，则应按照法律规定，在出售前三个月通知租客，若租客无异议，则视作其自动放弃。
用氛围提升价值
许鸥刚刚卖出了一套房子，他的许多朋友都非常羡慕其成交价格相当不错。对此他这样说出了自己的秘密：“客户看房有时候也有点像‘相亲’，所以那天购房者来看房时，我把屋子好好打扮了一下，给他的感觉相当不错，房子的成交自然就容易了。”
点评：出售房产“第一印象”相当重要，好的“第一印象”是成功的一半。客户看房时，如发现房屋外墙斑驳脱落，花园杂草丛生，过道上堆满杂物和垃圾，他一定会产生一种不舒适感。而当客户进入房屋内部，通常会想象生活在里面会是什么样的，若能创造一种和谐温馨的居住氛围，一定会提升买方“感觉在家”的想像力，由此让你的住宅得到更多的“感情分”。
来源：理财周刊
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