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解开外地人在京买房的三大疑问
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-07-10 07:59 被读10次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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2003年7月15日，北京市国土资源和房屋管理局发布了《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》，大大降低了外地人在京买房的门槛，外省市人员可以仅凭身份证、暂住证购买商品房。时隔5年，外地人在京是否能够轻松实现居者有其屋呢？
北京房贵，居之不易。拥有一处属于自己的住房，是北漂一族的共同愿望。对于他们中的大多数人来说，这个愿望还只是梦想
在北京1600万常住人口中，外来人口占据了近1/4的比重。长年在外，居无定所，这部分人形成了强大的买房需求。伟嘉安捷数据显示，在当前的贷款买房群体中，外地人士占了总量的60%左右，这些大多是在京工作稳定和收入较高的白领人士。
然而，在北京买房难是不争的事实，首先是房价让人望而生畏。用两句话可以概括，那就是“高，实在是高”和“快，比火箭还要快”。如果一个人半开玩笑地告诉你，他一年不吃不喝，收入加在一起只能买一间洗手间，千万别误会，他在北京可以归入成功人士之列了，毕竟他还有能力考虑买房。虽然夸张了点儿，却反映了一个基本事实：北京的房价已经到了中产阶层都难以承受的程度。在2004～2007年间，北京的商品房均价从5053元/m2飙升到14411元/m2，年均涨幅高达41.8%。据说在五环以内已经找不到低于15000元/m2的商品房。
对于外地人来说，往往还另有几个疑问存在。
持证可买房？
外地人没有北京户口，难以享受北京市政策性住房的优惠。政策性住房主要包括经济适用房和两限房等，是为了照顾低收入群体，以安居为主要目实施政府定价的优惠房。2007年经济适用房的价位是2350～4600元/m2，两限房的价位是4800～7300元/m2，只有当年商品房均价的1/3～1/2。
北京外来人员以普通白领和一般外来打工人员为主，从需求上更应享受政策性优惠住房。但是，政策性住房规定了明显的区域界限，通常都要求北京市户口。2003年6月30日，北京市人事局颁了《关于实施北京市工作居住证制度的若干意见》，持有《北京市工作居住证》的外省市个人，同时符合购买经济适用房条件的，可以购买北京经济适用房。这引起了不少人的关注。
实施5年来，真正能在北京购买经济适用房的外地人微乎其微。究其原因有以下几点：首先，申请《北京市工作居住证》的手续烦琐，申领麻烦，完全符合申领条件的人员占少数，并且一些符合条件的外地人也因经常更换工作单位而无法正常申领《工作居住证》。其次，在京购买经济适用房比较困难，不说购房排长队取号，连购买条件所需证明都很难取得。再次，经济适用住房的主要面向的群体是北京市的拆迁人员，外地人即使符合购房条件，也无法获得审批。最后，经济适用住房的开发数量比商品房少很多，更是加大了购买难度。
鉴于政策性住房的优惠，有人采用了较为灵活的方式，出钱以一个信得过的有北京户口的人名购买经济适用房，然后签订相关协议明确该套经济适用房的所有人为该外地人。但有关律师认为，这种做法难以被法律认可，在日后的产权以及子女继承等方面存在着诸多隐患。也有外地人通过购买再上市的经济适用房来解决住房问题，就显得不经济了。
程序已一样？
《关于外省市个人在京购房不再经审批的通知》实施以后，外地人在京买房程序与本地人已经基本相同，而且也不需交纳额外费用。细微的差别是在提供相关材料时，外地人在提供身份证的同时，还要展示北京市暂住证。
但申请房贷，外地人和北京人有相当大的不同，这可以视作隐性上的程序制约。
首先是二套房问题。不少外地人在老家为父母等贷款买有房子，在今年央行个人征信系统正式联通之后，他们在北京买房就成了二套房，贷款时就要应用更高的首付比例和更高的利率。
最大的制约在公积金贷款上。公积金是最好的贷款方式，它比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右，而且通常还低于现行同期的银行存款利率。以5年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：10万元存5年定期，5年后客户可得利息14400元；申请公积金贷款10万元，在贷款利率水平不变的情况下，5年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。
公积金贷款的申请条件不高，只要在北京购买自住住房，又是在北京市住房资金管理中心系统或中共中央直属机构住房资金管理中心交存住房公积金的交存人（申请人须已在前6个月持续缴存住房公积金或已累计缴存12个月以上且目前还在继续缴存）或汇交单位的离退休职工，就可以申请公积金贷款。
但是对农民工、个体工商户、自由职业者和普通白领占主体的外地人来说，由于工作的稳定性和连续性较差，在北京建立公积金账户较难。建设部虽然于2005年4月发布了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，规定城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金，可是现在只有西安、成都等地出台有实施细则。北京市在2007年10月规定了“有条件的单位可为进城务工人员或者实际工作不满6个月未签订合同的城镇职工建立住房公积金”，实际上不具有操作性。
对于在京短期工作的农民工来说，如果不考虑买房，公积金没有必要。但对于有购房计划的白领来说，就要尽早加入公积金了。公积金是法定的。北京市规定，如果单位不办理住房公积金缴存登记、不为职工设立个人账户手续、逾期不缴或少缴住房公积金，住房公积金管理中心将责令限期办理，逾期不办理的处10000～50000元以下罚款，或申请法院强制执行。专家建议，对于不设公积金的企业，不妨拿起法律武器，争取合法权益。
买房可落户？
没有户口算不算北京人呢？陈女士的说法具有一定的代表性：“是不是北京人我不在乎，什么时候我都是山东人。听说在北京买房带过户口，我真的希望能把女儿的户口给办下来。”
北京户口有什么好？外地人的小孩儿在京上学，需要交纳名目繁多的不菲额外费用；不少单位的招聘信息明确要求北京户口；一些姑娘的寻偶条件要求北京户口；更重要的是在升学上：2007年山东省高考的一本分数线为文科593分、理科573分，北京市则分别为528分和531分，相差分别为65分和42分。陈女士怎能不为她即将高考的女儿上心。
“购房落户”一度在北京市33个试点小城镇和14个卫星城市实施过，1997年颁布的《北京市人民政府办公厅关于印发北京市郊区小城镇建设试点城镇户籍管理试行办法的通知》及其实施细则规定，外地人员在京郊指定的小城镇试点投资25万元至50万元不等，再在当地购买一套住宅，可获得北京市城镇户口。
然而陈女士失望了，由于购房落户的代价太高，并不现实。首先要无偿付出一大笔的投资支出，其次，符合条件的小城镇交通和社区状况一般不很理想。更有甚者，个别开发商或代理商正是利用外省市个人急需北京市户口的这种心理，将与户口及投资无关的项目说成是能办理北京市户口，或者故意曲解北京市的有关政策，做出与政策不符的承诺。提醒消费者要避开这样的诱饵，谨防上当。
况且由于北京市极大的人口和住房压力，购房落户政策在2005年已叫停。买房解决户口仍是难以实现的梦想。
来源：大众理财顾问
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