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投资人拥有多套房产 及时套现是首选
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-07-24 08:01 被读4次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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【本文摘要】女儿出国留学的学费和生活费需要45万元左右(还有3年毕业，每年需要15万元左右)。本案中没有说明每月消费支出，依据大连市现有消费水平，假设夫妻二人每月消费支出3000元。
正所谓家家有本难念的经。暂时买不起房的人焦虑不安，而拥有多套房产的人最近也未必就高枕无忧。刚刚结束的夏季房交会使人明显感觉到市场观望气氛的浓重，购房者持币观望，二手房市异常冷清。开发商优惠促销，面对房市的近况，不少拥有多套住房的市民不知何去何从？卖掉？出租？……怎样合理的利用手中房源使自己的财富增值？本期创富周刊请来理财师给您建议。
个案资料
王先生，40岁，在某私企做销售经理。妻子在事业单位工作，社会福利待遇齐全，女儿在国外读书。
财务状况
王先生，月收入8000元，年底分红5万元，妻子月收入3000元，社会福利待遇齐全。两人现自住房屋价值90万元，有两套中小户型投资房，都位于中山区昆明街，一套47m2，价值36万元，另一套60m2，价值50万元，目前这两套房屋用于出租，月租金收入2200元。另有一套房屋闲置(父亲去世后的遗产)，位于西岗区，价值30万元，无房屋贷款。王先生目前有存款15万元左右，股市20万元，基市10万元，已经被套牢。
消费方面
女儿出国留学的学费和生活费需要45万元左右(还有3年毕业，每年需要15万元左右)。本案中没有说明每月消费支出，依据大连市现有消费水平，假设夫妻二人每月消费支出3000元。
理财目标
对现有4套住房进行规划(或租或卖)，或转投其他理财投资产品；夫妻二人退休后养老生活规划。
假设条件
投资报酬率6％，通货膨胀率4％；夫妻双方退休年龄60岁，夫妻双方终老年龄80岁。
财务分析
1、王先生家庭固定资产即房产占比85％，高风险资产即股票基金占比9％，比例较大。若发生家庭财务危机，不易变现。同时您的家庭负债为0，公积金贷款没有充分利用，造成资源浪费。家庭没买任何保险，投资品种单一也是您家庭财务上的主要弊端。
2、您的工资收入占比63％，对工作的依赖性较大；由于股市低迷，股票基金被套，目前没有投资收益，造成收入的单一性。租金的收益率不到3％，太低，应该调整。
3、您的投资与净资产占比小，流动比率大，建议您加大投资，提高投资收益率。同时您的负债比率小，应增加贷款，利用好公积金账户，调节家庭财务杠杆，减少资源浪费。
理财建议
1、准备金规划建议您把相当于月支出的3倍即5万元作为家庭备用金，可存活期或货币基金，预期收益率为3％左右；同时办理信用卡，享受最多56天的免息期并解燃眉之急。
2、保险规划建议您的家庭购买保险，顺序为意外、重疾、商业养老险和家庭财产险。保额为年收入的十倍即210万，保费应控制在年收入的十分之一即21000元。丈夫是家庭的主要经济支柱，意外重疾险保费支出要高于太太。
3、投资规划您的家庭处于成长期，又属于激进的投资者，所以购买股票、基金、债券、存款的比例控制在3：3：2：2预期收益率为10：8：5：4即可。目前股市低迷，您的股票应本着价值取向的原则，研究股票的发展前景，适当作出止损点和赢利点，果断取舍。基金要保留业绩好的大基金公司的产品长期持有，预计收益率8％。同时利用大盘调整点数较低的时候购买定期定投基金，坚持缴费20年，预计收益率为8％，可以用于养老金的储备。
4、房产规划建议您果断卖掉2处房产即西岗区和中山区60平房产，保留中山区47平房产用于出租(离家近便于管理)，这部分资金可用于再次购房的首付款和投资。提取公积金，利用好公积金贷款购买新房用于出租养老。这样既提高了财务比率又调节好了财务杠杆，减少了公积金闲置的资源浪费。
从房屋出租转向商铺投资
1、家庭流动资金的安排：建议王先生拿出存款2万元作为流动应急金，投资货币市场基金(选择T+0)，这样可以保证这部分资金的较好的流动性，以便做应急金使用，并且一年有3.5％左右的收益。
2、控制不动产投资比例：王先生投资不动产比例相当高。一方面，房产投资的流动性较差，变现需一定的时间；另一方面，单项投资过于集中，将影响到家庭财务的稳健性，这意味着一旦房产市场陷入低谷，王先生的大部分资产将处于高风险中。如果王先生在房地产方面有许多投资经验，除保留自己的住房外，卖出其余三套住房，转投商铺投资，因为目前市场的商铺价格仍然看涨，且国家主要抑制的是住宅的价格。大连市的商铺市场自2001年兴起已有8年之久，商铺市场正在逐步走向成熟。不过商铺也有高低快慢区分，如“黄金”旺铺往往无价无市，而偏冷地段商铺却是一铺难销，建议近期注意以下几类商铺：商场底铺、商业街、专业市场、批发市场等类型的商铺。
3、调整家庭保险的保障范围和保障额度：以王先生的家庭财务状况及收入水平看，王先生和太太的养老保险很低，建议提高王先生和太太的寿险保额，并且增加意外保险和健康保险，年投入建议控制在年收入的10％以内为宜。4、多样化投资，尽早实现财务自由：对于资产总额较高的家庭而言，多样化投资可分散理财风险，同时还能获得来自于不同投资领域的市场机会。建议王先生在投资不动产和股票基金之余，尝试其他形式的投资，如黄金、银行理财产品等；这些投资操作简单，适合工作繁忙的投资者，长期平均年收益在8％左右。王先生只要能保持每年的7％-8％的收益，至60岁退休后每月支出在7000元左右，可以保持生活质量不变，实现财务自由。B11b记者张璐
无紧急备用金是缺陷
理财目标分析
王先生家庭理财存在以下问题：首先家庭自用性资产比重过高；其次家庭资产负债率为零；最后，家庭无紧急备用金。
1、现有四套住房规划：王先生现有房屋数量偏多，影响了资产流动性。假设，王先生将西岗区闲置住房出租，每月租金1000元，按照每年5％的增长率来测算，20年内租金收入约39.67万元；如将房屋卖出，获得30万元现金进行投资，按照6％的年投资报酬率来测算，现金价值将达到96万元，是房屋出租获利的2.4倍。所以，可以建议王先生将西岗区闲置住房卖出。
2、王先生夫妻二人退休后养老生活：目前，家庭最大的支出就是女儿出国留学的学费以及生活费，以王先生家庭目前的收入状况完全可以覆盖这些支出。三年后，王先生的女儿留学归来后，王先生的年家庭节余增加15万元，可以用于二人的退休养老规划。
理财建议
(一)住房规划：卖出一套住房：建议王先生将西岗区的40余平方米的住房卖出，可以获得现金30万元。保留中山区两套住房的原因是，昆明街附近距离重点高中24中学较近，很多父母会选择租房陪读，房屋出租市场前景较好。
(二)保险规划：王先生的家庭保障严重缺失。假设王先生60岁时退休，退休后余命20年至80岁，为保证目前生活质量不下降，经测算，保险缺口在410万元左右，建议王先生，可以在卖出房屋的现金中支付10860元作为首年保费，余下各年保费可以利用家庭节余或投资收益支付。
(三)退休生活规划：建议王先生将存款划分为2万元活期存款(作为紧急备用金)和13万元一年期定期存款(年存款利息0.51万元)。持有的股票和基金建议长线持有，等待解套。卖房款余下的29万元购买部分银行理财产品和债券型基金。根据现有资产情况(假设投资收益率6％、通货膨胀率4％)，通过资产组合投资，可以保证王先生夫妻二人退休后过一个富足的晚年，即年生活支出6万元(现值)，退休后十年内每年旅游支出5万元(现值)。
(四)投资建议：根据王先生的家庭收入状况及其理财目标，为王先生配备了中低风险的资产组合。
来源：半岛晨报
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