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通胀压力下的百姓理财经
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-04-07 07:17 被读103次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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“可以跑不过刘翔，但一定要跑过CPI。”这是最近经常被人们挂在嘴边的一句话。2007年全年CPI增幅4.8％，2008年1、2月份CPI分别为7.1％、8.7％，近期江西等省市相继出现囤油囤粮现象。考虑CPI可能因“翘尾因素”前高后低，但国家经济通胀和我们生活压力依然不减。
股市一路飙升引得“全民炒股”后全面下跌、民生银行首例QDII产品亏损50％被动清盘······一边是紧随不舍的CPI压力、一边是各投资渠道的高风险、高回报，在这个财富膨胀的年代里，在CPI高速提高的非常时期，0.7％的活期存款利息已经没有了吸引力。如何投资理财，如何让手头的资源迅速孵化和增值是我们普遍关注的问题？
摸不透中国的股市，算不过精明的银行家，辨不清文物和赝品，投不起贵重的黄金、期货，普通百姓的淘金梦将何去何从？是投资摸索不透的证券、基金、古董还是实实在在的房产？在这里给朋友们介绍一个可供借鉴的案例。
【案例分析】
孙先生的理财经——投资房产稳投稳赚
孙先生，现年35岁，市南区个体企业主，现有市南区住房一套，估值65万；商铺一间，估值58万。存款20万元，长期持有股票、基金各5万。
2004年初，购买天泰城二期·韩国城两室两厅一卫119平米住房一套，单价约4300元/平米，总价约计51.2万，首付三成15.4万，30年七成按揭（商业加公积金组合贷款），开始月供约1800元（后来涨到2000左右）。房屋2006年1月交付，交付时部分家具和厨卫均已配齐，客厅、卧室家具及其他设施费用8.5万，计入总价共约60万。
房屋为韩式特色装修，韩国城也是青岛最大的韩民聚集区，在韩式房产租赁市场中知名度较高。由于工作需要，孙先生及家人仍住市区，所以自2006年4月起，一直租给城阳的韩国小老板，2006年房租3000元/月，2007年起涨到3200元/月，2008年涨到3500元/月，小区内同等物业二手房市场目前价格约5800元/平左右。
综合计算可知，目前孙先生本套房屋：
租金收益率约为（3500*12）/（5800*119）=6.1％，远高于市区的3％左右；
房屋物业升值率约为7.8％，考虑房屋适当比例折旧，本区域房产依然高于市区物业平均升值率4～6％；
房屋租金涨幅约为4.0％，基本于市区持平；
房屋静态投资回收周期约为600000/（3000*12）≈17年；
考虑租金涨幅，房屋动态投资回收周期约为13～14年，远低于市区平均投资回收周期25年左右。
假设孙先生自产权期限（或契税完税期限，假定为2006年1月1日）起五年内暂不上市交易。五年后，将此房产上市交易，则房价总计5800*（1+7.8％）*119＝74.4万元，加上家具折旧约计78万元。
租金收益3000*9+3200*12+3500*12+3500*（1+4％）*12+3500*（1+4％）2*12≈20万元（契税、印花税等税费均由买方承担）。
孙先生五年内78万（售价）+20万（租赁所得）-60（房屋原价）＝38万元。
本套房产平均年收益率约计38/（5*60）≈12.7％
【专家结论】
就目前房地产发展形势看，目前价格浮动主要集中于深圳等房地产泡沫相对严重城市，而对于青岛等二线城市，虽然奥运会后房价增幅或将回落，但未来几年内房价稳中有升的趋势不会改变。所以，孙先生投资的郊区发展型区域的房产价值波动较小，易于保值，价格及租金升幅相对稳定，投资收益率相对较高，投资收益非常可观，投资回收周期相对较短。对于中产阶级或普通百姓来说，这种投资理财方式还是值得借鉴的。
青岛早报
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