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展望2008年楼市:还有多少冲击波?
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2007-12-28 08:55 被读65次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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【策划人语】
走过这些人，谈过那些事，咀嚼过酸甜苦辣的楼市流行语，我们已经站在2007与2008交界之处。
这一期，我们以"冲击波"为题，试图对来年的房地产市场，做一些力所能及、尽可能客观、审慎的预判。房价还会怎么走？还有哪些待出的政策？保障制度将如何落地？金融信贷政策是否会有新突破？开发商的发展策略会不会有变化？……这些关键词和敏感的话题，牵扯着成千上万民众的心，也构成2008年楼市大戏的主魂。
2008，将会怎样？
1 政策
"不平凡"的2007年给中国楼市留下浓重一笔，宏观调控政策一波紧似一波，当最终流入2008年的时间河流，调控威力将由此前深海的低调酝酿演变成近滩的强大冲击。
回顾2007年，楼市调控内容包括旧政的推进（如70-90政策等）、新政的出台（如二套以上购房提高信贷门槛等），以及还未出台的新政的预热与空转（如物业税等）。
虽然组合拳仍然没有阻挡2007一骑绝尘的房价上涨之势，但时至年终，人们已经分明感到了楼市寒冬的气息。一些由强大的政策后劲导致的调控效果正在显现出来。专业人士预测，随着住房结构调控和土地调控政策的稳步落实，加上税收信贷政策的跟进，房地产宏观调控效果将在2008年进一步显现。
信义房产分析师认为，2008年后续政策主要方向将从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行，抑制高端物业需求和投资需求是持续的调控目标。其中，改善供给结构意味着中高端商品房供应量减少，市场供应向保障性住房倾斜。
根据结构调控总方针，廉租房（户均50平方米）、经济适用房（户均60平方米），以及90平方米以下住宅比例将增加，并有效满足中低收入人群的居住要求。而在土地总体供应趋紧的提前下（即保持18亿亩耕地红线），新增商品房用地，主要是大于90平方米以上的住宅项目用地将被进一步压缩。
由此，2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；市场化部分，主要是大面积高档商品房部分面临高地价、高税赋。因此，有分析人士认为，在税收方面，明年或将进一步对大面积高档商品房征税，而存量的成片土地升值空间较大。
打击囤地方面，这一政策是激活存量土地，加大住宅供应的重要资源，也是政府重要调控职能之一。但专家表示，因地方政府部门极有可能继续固有的行政思路，从地方利益出发，继续在这一领域的"消极怠工"做法，因此打击囤地的行政效果很可能难有较大突破，对供给增量的释放作用不大。
至于今年热议的物业税，信义房产分析师认为，因为涉及税基，税率，征税对象，征税依据，商品房存量和增量，物权，是否要评估，由谁评估等多方面的环节，出台的概率和时间很难判断，目前专家仍倾向于认为出台物业税的概率不大。
2 房价
让人扼腕叹息的坚挺房价，在2007年将要结束时终于有了些许松动。12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，涨幅继续比上月高1.0个百分点，但环比涨幅已经比上月低了0.8个百分点。
从各地方反馈的信息来看，广州房价11月降幅近10%，成交量大幅萎缩，同比下降41.1%。而有中介机构录得的统计数据也显示，深圳10月份新房均价较9月下跌约一成。多数此前房价涨幅较快城市传出交易量缩水，甚至房价下降的消息。而有万科董事局主席王石公开表示，购房者可以考虑在3至4年后买房，因为目前楼市价格高企、品质一般的局面确实已经十分明显。
而此前，2007年一直被房地产从业者看作疯狂的暴富之年，尤其是今年5月之后。从2006年1月到今年4月，全国房屋销售价格指数涨幅一直在5.5%左右波动，但到了5月，房价走势如脱缰野马，直线上升。10月涨幅达到9.5%，接近2005年最高点。到11月，涨幅破10.5%。这一趋势和社科院专家在年初预测的5%左右形成了巨大反差，甚至讽刺。今年前10个月，房价增长超过50％。
但是，根据最近两个月的市场情况，专家预测，2008年房价不大会重演今年的脱缰之势，而是重回稳定，甚至在第一季度可能出现一定范围的调整。
多种迹象在印证这一预测。12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的"稳健的货币政策"调整为"从紧的货币政策"。房地产行业受到的资金压力首当其冲。另外，市场存量土地的激活将进一步增加市场供给，缓解供需矛盾。信义房屋估算，市场存量土地最多可满足4至5年房地产开发需求。
"住宅房价因前期涨幅过大，需求量的消化需要时间，加上政策关注和调控压力增大，全国住宅房价涨幅将有所放缓。"专家表示。但阻止其出现大幅下跌的动力同样存在，即人口红利和真实消费需求持续存在、经济持续景气，以及财富效应的体现等。
3 供需博弈
市场中的供应与需求的博弈无时无刻不在进行，特别是对于持续调控中的中国楼市，供求格局的变化更因左右着房价趋势而备受业内重视。在业内人士看来，一系列调控政策对楼市供需双方造成了影响，但在目前"胜负未分"的情况下，房价转折与否也依然是"雾里看花"。
对于供给方，政府源头性的控制似乎无妨短期供应的量价格局。上海五合智库总经理邹毅就指出，尽管开发商面临销售量萎缩、资金链紧绷的局面，但面对当前房价还在继续上涨的局面以及持续看好的心理，许多开发商便不愿损失"捂盘"可以带来的超额收益。
不过政府频频出台政策以从源头上抑制房价，如规范土地出让使政府能够根据市场需求更加快速、适时地供应土地，并缩短建设周期；对土地出让金缴纳时间的缩短，则是期望地价能随着土地市场上的资金缩水而逐渐回落；而保障性住房的加大投入和管理，无疑是对房价回落最直接的一剂"强心针"。
"从目前出台的众多政策来看，政府上午总体思路都是在向加大供应转变。"邹毅表示，"但是我们也应看到此种调节具有滞后性，同时在具体的落实过程中又将受到很多因素的影响。从开发商角度来说，比如加息一方面减少了开发冲动，但另一方面也有增加的开发成本向房价转移的可能。"
对于需求方，眼下的观望氛围无疑对市场预期影响很大。五合国际集团总顾问刘力表示，目前在一手房市场上，低总价、小户型房源依然销售良好，因为购房者以首次置业者为主，加息和房贷新政对其影响不大；一些高端产品也还好，因为此类项目一次性付款或首付比例本来就很高；影响较大的则是一些中高档项目，因为新政对改善型需求和资金不是很充足的投资者影响较大。同时，二手房市场受新政的影响似乎更明显，呈现出"量缩价平"的趋势。
"从长期来看，特别是大中城市仍拥有较大的刚性购房需求，并且近年国民经济的快速增长使得大中城市消费者的财富增长速度也在加快。因此，如果没有连续一贯的稳定政策，在观望期过后，市场可能最终依然要面对需求释放带来的价格补涨。"刘力认为，"所以说，未来供给会继续加大，需求在短期内将有所收敛，但长期内仍然有释放的可能。此轮观望时间的加长将结束此前的疯涨时期，进入一段相对平稳的过渡时期，但后市仍然存在一定的上涨空间。
4 推地
临近年末，上海房地局终于以"开闸放地"的形式，完成对住宅用地的供应"承诺"。而在中央今年提出的加大土地供应总量、抑制房价过快增长的总方针下，明年的土地供应也依然呈现"外松内紧"的局面。
以上海为例，据相关统计数据表明，1-11月上海公寓市场供需之比为1：1.35，市场整体呈现旺盛需求带动价格攀升的态势。策源咨询研发中心分析师表示，从供应层面来看，一方面是近两年上海房地产开发土地购置面积萎缩，直接导致今年新房供应量不足；另一方面是楼市转热之后的"捂盘惜售"行为，变相增加了供应的紧俏局势，而这种非市场行为的本质也与住宅用地紧张带来的涨价预期有关。
近两年来，上海中心区域的土地供应量越来越少。据策源咨询研发中心提供的数据，截至今年11月，上海市中心区域内仅发放了26幅土地，面积共计91.7万平方米，而其中只有杨浦区、闸北区和浦东新区共计推出了4幅住宅用地，其余的则全是商业或商办用地性质。
与供应量减少相对应的是，今年1-11月，上海各个环线区域同比价格涨幅均在17%以上。但由于住宅供应一、二级市场普遍集中于中环以外区域，今年外郊环的成交比重尤其增大明显，占比达到47%，因此导致整体楼市的成交价格同比涨幅反而只有9%。
因此，房市调控要想取得效果，必须针对造成有效供给不足的因素分别采取针对性的措施，以加大市场有效供给，从土地源头入手是正确的思路。此外，依法严厉打击囤积土地行为，对于满两年未动工开发的土地，坚决无偿收回土地使用权；通过建立严厉的问责制，促使各级地方政府更严格地执行90平方米占70%的政策，改变住房供应结构性失衡的问题等等，都是未来仍需做好的"功课"。
5 信贷
2008年的货币政策预计依然"紧紧"有条。
从国家公布的数据来看，今年房价是历史以来上涨最快的年份。如果从居民所感受到的房价上涨情况来看，各地房价上涨可能会比这些公布的数字还要高。国家统计局公布表示，今年房价指数节节攀升，特别是到10月份房屋销售价格上涨9.5%。又如深圳三季度房价上涨达20.2%，而北京、宁波和杭州上涨幅度也都超过了10%。
与此同时，从2003年开始，银行信贷一直处于快速增长的水平上。从2003-2006年全国各项贷款分别增加了27703亿元、19201亿元、16493亿元及30657亿元，同比增长分别为21.1%、12.07%、9.26%、15.75%。至9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，特别是居民购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元。
大量贷款增加后，大部分过剩的流动性就会从银行体系流向资本市场，从而推动股市、楼市价格不断上涨。正是在上述的背景下，政府明确地提出了从紧的货币政策，且主要表现央行主要将从两个方面入手：一是控制流动性过剩，抑制信贷过快增长；另一个方面就是加大汇率弹性，进一步放开汇率波幅。业内人士预测2008年的银行信贷规模最高量不会大于4.2万亿。
今年3月，中国人民银行研究局副局长张涛在公开场合指出，房地产企业50％以上的资金来源于银行信贷。业内人士表示，明年银行除了会对房地产企业的贷款在总量上加以控制外，还会严格地控制贷款的发放节奏。
根据今年各家银行的中报显示，多家银行的存贷比都已逼近了监管的上限，如中信银行人民币存贷比为73.69%、民生银行为72.2%等，个别银行的存贷比当时甚至已经超过了75%的监管红线。
年底之前，由于贷款额度已经基本用完，大部分商业银行贷款额度紧张、甚至无钱可贷的状况也成了公开的秘密。造成这种情况的主要原因就是今年商业银行普遍贷款增长过快，而在监管部门严控年内贷款增长超标，以及采取连续上调存款准备金率等系列紧缩措施下，紧缩政策的累积效应开始显现。
明年银行对房地产企业的另外一个调控思路就是从开发贷款的利率着手，即房地产企业的贷款利率会在基准利率的基础上进行一定的上浮。银行人士透露，房地产企业的贷款利率上浮比例可能会在10%-20%之间。银监会某负责人曾透露，房地产企业贷款总量和利率调整的最终方案，将会在春节以后推出。
6 限外
随着房地产宏观调控的深入，市场对海外资本的态度正在发生变化。"当市场需要外资推动时，我们是被欢迎的，但现在情况已经不同。"一位外资中介机构高层无奈地表示。
2005年作为中国汇率体制改革元年，也是外资于中国房地产市场风起云涌的元年。大摩、高盛、麦格理等众多海外投资机构从那时起大举收购中国一线城市的顶级物业，开始了热钱"横扫"中国房地产的普及式教育。尽管众多海外资金大鳄一再强调收购物业的目的是看好中国房地产市场长期投资潜力，但豪赌人民币升值的"另类"投资目的已经成为市场心照不宣的事实。
从去年7月建设部等六部委联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，到今年5月商务部、国家外汇管理局联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，房地产成熟物业投资领域开始对外资收紧城门。信义房产北京公司某内部人士介绍，2005年至去年年中，70%至80%的高端二手房购房客户为外籍人士，但从去年底到今年，外籍人士购房只占客户总量的近40%。
受制于此，外资于2007年出现明显的转战直接开发投资的迹象。重大合作开发项目如：重庆龙湖地产与荷兰ING房地产机会基金联合参与北京市昌平区某组团土地投标，并以9.25亿元高价竞得113.5亩成都某地块。美国对冲基金管理公司AetosCapital与中国人寿达成协议，共同在中国房地产市场展开合作。Aetos表示希望在未来几年向中国投资10亿美元；冰岛格里特利尔银行(GlitnirBankhf)与中国地产商合作开发沈阳某市中心黄金地块住宅项目。
巨资背后是房地产利用外资额的直线攀升。数据显示，截至今年10月，房地产业资金来源合计28863亿元，同比增长40%，其中国内贷款5611亿元，同比增幅仅30%。但利用外资同比增长67%，外商直接投资增长70%，后一项目在今年前五个月的增幅还一度高达89.9%。
然而，这一趋势或许不会延续至2008年，今年底，国家发改委和商务部公布《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，着入介入房地产开发领域的外资管理。根据新的指导目录，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将"普通住宅用地开发建设"从2004年修订的目录中的鼓励投资类别中删除，将不再鼓励外资进入普通住宅的开发建设。
国家加强限制外资流入楼市的重要原因是人民币升值造成的热钱冲动。一位外资银行人士告诉记者，目前，热钱40%仍然通过存款的方式保留人民币，因为这是最灵活的兑现方式。还有40%左右通过购买国债、基金等方式滞留在国内。而其余的20%就是房地产投资。而一旦热钱受美国加息，人民币升值周期结束等影响抽离出境，将给资本市场带来极大的不稳定性。
7 融资
尽管风声一阵紧过一阵，但这并不能遏制房地产企业的融资渴望。对于现在的房企来说，资金问题已经不是关乎扩张速度、扩张规模的发展性问题，而是关乎存亡的生存性问题。
证监会放缓房企IPO、卡紧直接融资，银根紧缩堵住了常规融资之路，房贷新政又导致成交下降、销售回款速度变慢，三大"枷锁"牢牢捆绑住了房企的资金链。正因为如此，房企融资不再是选择性命题，而是不得不为的"生计"运动，明年房地产行业的融资潮或许更为暗流汹涌。
"广东十余家房企拟明年赴港上市。"一则这样的消息近期出现在业内视野。向来对市场最敏感、最善于把握潮流的"广东帮"的举动已经足够说明问题，这则消息的背景是，广东400多家房企越来越感到生存的压力，因此"逼迫"他们走上境外融资之路。
如"广东地产五虎"中惟一一家尚未上市的恒大地产，已开始就明年在港上市具体事宜进行运作，预计将筹资约15亿美元；总部在广州的宏宇集团也已聘用瑞银和摩根士丹利处理上市事宜，预计将最多筹集10亿美元；总部位于深圳的卓越集团则预计筹资15亿美元。
内地房企似乎已视香港上市为残酷生存战略的关键战役。据广州地产界人士透露，打算赴港上市的公司至少有10家以上，如京基、佳兆业等，预计融资总额可达600亿元以上。这些企业中，传言还包括了已经拥有A股融资平台的绿景地产等，看来不仅仅是未上市企业奋力做生死一搏，甚至更多的房企谋求"A＋H"两地上市模式，事实上不少已在香港上市的大型房企已喊出"回归"口号，另一轮的资本竞争恐怕为时不远。
对于已上市公司，利用壳资源再融资则是另一个重要问题。定向增发、公开增发、配股、可转债、公司债等融资手段也因此一直是A股房企的"供血站"。据不完全统计，今年以来共有25家房地产公司实施定向增发，7家公司实施公开增发，2家公司实施配股，共计募集资金超过千亿元。而企业债方面，金地集团、保利地产、北辰实业、万科、中粮地产、新湖中宝等6家房地产上市公司宣布启动债券再融资程序，它们债券融资金额的上限合计为157亿元。而再融资所得资金主要用于归还银行贷款，其次为补充流动资金。
自有资金不充裕、负债率过高，一直是困扰部分房地产企业的难题：2007年，房地产板块资产负债率达到63.07%，经营活动现金流出达到228.22亿元，同比增加179.44%；投资活动现金流出90.88亿元，同比增加49.32%，房地产公司资金仍然偏紧。
由此，信贷政策收紧、楼市的降温，反而会让资金缺口本就大的房企对直接融资更为渴望。尽管明年的政策导向是放缓IPO以及上市公司再融资，可是并不会让房企对于资金的饥渴有所削弱，甚至会愈演愈烈--如果其他道路收紧，只有华山一条路的时候，谁都会不顾前途艰难险阻也要咬紧牙关一试。
明年的房企融资潮像是风暴前夜的海面，在政策限制下，或许看不到巨浪滔天，却比任何时候都要暗流汹涌。
8 拿地
2007年的绝大部分时间，我们看到的是触目惊心的地块争夺战，而时至年关，竞相抬价的激烈场景又变成鲜有问津的冷门局面，也为2008年的土地交易蒙上一块面纱。在业内看来，随着土地价格一步步走高，也随着楼市调控效应累积，开发商对于拿地的态度开始冷热不均起来。
不可否认，近期开发商拿地热情锐减成为不少主要城市一致发生的状况。有分析指出，一是因为今年以来地价攀升，新推地块也不愿意"掉价"，而底价太高又使得不少开发商感到难以"下咽"；二是年尾的房地产调控措施不减反增，楼市交易也在萎缩，开发商因而对下一阶段的房地产业形势信心不足，表现在拿地方面便是产生胆怯情绪。
不过，要让开发商集体"断顿"也不现实。虽然近期内地楼市"入冬"令国有土地出让也遇冷，不过与越来越多谨慎观望、不敢出手的开发商相比，具备资本实力的房地产公司依然不手软。如新鸿基地产在本月内已经斥资逾47亿元拿下3幅土地，并且均在无人竞价的情况下以底价得手；又如世茂房地产本周宣布以约4.35亿元摘得黑龙江省牡丹江市江南新区大型商住地块，以稳固其在东三省区域的战略布局。
最令人侧目的还属万科，一边是董事局主席王石在电视上表态"2008年之后绝不拿地王"， 一边是与复地联手以24亿元"吃进"上海地杰国际城412400平方米的土地。也许正如王石所说，按照万科现在的规模，没有必要计较一城一池的得失，也没有必要靠拿"地王"来表现竞争力。业内也认为，"面粉比面包还贵"的局面不应该也不可能持续下去，未来通过兼并收购、"合纵连横"的方式进行土地储备的情况在开发商中会越来越多。
"这也代表着土地市场内的洗牌局面会率先加剧，开发商如何判断市场趋势、如何制定拿地策略，冷暖自知。"信义房产的分析师认为。他还表示，市场内的存量土地最多可满足 4-5 年的房地产开发需求，而国土资源部新政正促使开发商加速土地开发，从而在未来一段时间内逐步减缓商品房供应短缺压力，虽然这还不足以逆转现在的供求差，但提醒着开发商不但要有拿地实力还要有开发功力。
9 保障
"攻城为下，攻心为上。"《孙子兵法》的这句名言描述了今年并预示着明年保障性住房政策落地，带给楼市供需双方心理上的暗示和角逐。特别是，不久前建设部增设的住房保障与公积金监督管理司，更加重了保障性住房的砝码，形成对普通商品房的冲击。
"与其说是调控市场，不如说是调控政府。"中国指数研究院副院长陈晟认为，建设部增设住房保障司的意图非常明显，从中央政府层面建立起保障性住房管理机构，并且监管、调研各地方政府落实保障性住房政策，确保保障性住房强势推进、不打折扣。
经过十几年的探讨、摸索和反思，社会各方已经明确认识到住房保障机制建立的必要性。特别是今年8月，随着《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》浮出水面，在某种程度上给在市场化的单行道上一路飚升的房价在人们心理上踩了一脚刹车。随之而来的是相应的政策法规在年底落地，以《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》两项办法为代表保障性住房管理的出台，让低收入家庭吃了一颗"定心丸"。
实际上，在中央政府建立住房保障机制的同时，各地的细化政策正纷至沓来。以北京为例，不久前相关负责人表示，将通过"配租"的方式增加廉租房房源，并且在商品房配建两限房或廉租房的基础上，还将增加配建经适房的商品房地块供应。
"但是，一些地方政府的非理性发展冲动或贯性依然存在。"一位房地产专家表示，因此保障性住房强势推进的态势不能有丝毫松动马虎。记者也注意到，建设部新增设的住房保障司，首要一条便是"贯彻国家关于推进城镇住房制度改革的方针、政策和措施并组织实施"，正是意欲调控各地政府。由此，地方政府的非理性发展冲动或贯性必然转向。
此外，中央政府在住房保障方面的多项政策正在形成合力。如双限房的供应、公积金制度、住房补贴，以及各种对自住性住房的保护性金融和信贷政策倾向，都将抑制化解商品房"单核市场"时代的房价单边上涨之势。明年，保障性住房政策必将深层次填补和平衡房地产市场需求量。
还有以增加中小户型普通商品房建设的90平方米占70%为引导的住房结构调整，虽然今年让人们最为关注的"70-90政策"的实施效果及其对房价的影响并不如人意，但随着政策进一步落实，将使自住性住房的供需结构矛盾得到缓解，并有助于"夹心层"住房问题的解决。（一凡 于兵兵 陈歆 李和裕 于祥明）
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购房意愿降到底 楼市"拐点"非指房价大跌？
嘉宾：薛建雄
佑威房地产研究中心主任
央行近日公布的今年四季度全国城镇储户问卷调查结果显示，居民购买住房意愿降至历史次低水平。从居民家庭收入结构来看，中低收入家庭购房意愿随着房价的不断上涨而降低；但高收入家庭仍有较强的购房冲动，收入在2-5万元和5万元以上的家庭购房意愿占比仍处于年度高位。央行认为，导致居民购房意愿走低的原因在于房贷新政抑制了部分贷款购房者的积极性。事实上，随着近期楼市"拐点"的热议，市场对于年尾楼市供求博弈加剧的态势相当关注。本周，上证第一演播室就该话题请来业内人士，从市场供求格局出发，分析未来楼市的走势。
活动策划 ：柯鹏 李和裕
主持/整理：李和裕
看供应
土地不足房源少
主持人：今年的楼市供应局面是怎样的？
薛建雄：对于近年来的中国房地产市场，一致的声音是土地供应不足。以上海为例，统计年鉴显示：2002年-2006年住宅用地转化的建筑面积分别是1987万平方米、3300万平方米、2888万平方米、3149万平方米和1912万平方米。
土地供应量的下滑，从而直接导致了住宅开工量的下滑。有统计数据显示，去年上海住宅开工量仅2112.1万平方米，同比下滑了15%；今年前11个月住宅开工量也仅1458.35万平方米，同比下滑10.6%。从今年的推地情况来看，明年住宅的开工量依然不容乐观，这将导致未来3年以上时间住宅供应的萎缩。
谈需求
借抑制还原楼市
主持人：央行调查显示居民购买住房意愿目前处于低水平，您怎么看楼市的需求局面？
薛建雄：由于受到9月底央行房贷新政的影响，不少城市的楼市成交量从10月开始逐月下滑。但从上海的情况来看，每月也就是10%左右的下滑，表明购房者并未达成观望共识。主要原因是，国家虽然调控力度很强，但对中低收入者也将提供强大的住房保障支持，在供应量日趋紧缺和国家加紧调控的情况下，市场对房价的预期没能达成共识，所以成交量只是出现了季节性下降，而非调控性下降。
另需指出的是，在楼市总体供应偏紧的情况下，今年高收入者抢占资源推动了房价的上涨。在我看来，政府就是考虑在土地供应没能跟上时，先通过加息、加税等抑制购房需求，以换得时间在未来几年大量增加土地供应。一方面，在不遏制高价楼盘开发的情况下，增加高档楼盘开发用地的供应；另一方面，大量开发廉租房、经济适用房、限价房来满足中低收入者的购房需求。因为只要释放了高档需求，才不至于把实际房价拔高；只有解决了中低收入者的住房问题，才能还原虚旺的需求；这样才能还原真实的房价，才能解决目前房价虚高的问题。
论"拐点"
大升大降不现实
主持人：近期业内外对于楼市"拐点"议论得很多，您如何看这个问题？
薛建雄：如果说房价明年从上升通道转入下跌通道，这样的"拐点"我个人认为并不现实。以我国中产阶层年收入6-20万元的水平来算，对房价的承受能力在5000元/平方米-18000元/平方米之间。以上的需求分析也表明，高收入者对商品住宅的需求依然严峻，而且目前我国住宅品质还有待提升，高收入者还存在着改善居住环境的需求。
我觉得在土地日渐紧缺的情况下，一些新建楼盘在品质提升的带动下，报出比周边楼盘高出30%-50%甚至一倍的价格，明年依然还会出现。但是，大部分已体现其价值的楼盘，明年的价格可能会趋于平稳态势。
从这点来说，目前已经拥有近千万平方米可售量的上海二手房市场也将呈现平稳态势。同时由于政府保障类住房供应的分流，明年商品住宅市场的需求不再会那么强烈，一二手商品住宅的成交量都将不会再像今年这么火爆。预计明年楼市总体将呈现"量低价稳"态势，优质楼盘的价格还将上涨，也会出现不少价格下跌的劣质楼盘。（上海证券报）
孟晓苏：春节后会有一次房价的剧烈反弹
孟晓苏：
春节后会有一次
房价的剧烈反弹
"我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。"
对房价预期里面有伪预期，从去年年底，有人议论房价要下跌，我在去年也做了一个预言，我是担心房价要涨，而且担心它要大涨。吴敬琏先生也做了这样一个预期，他的预期引来了网民的愤怒，说要把他的房给拆了，他说就是把他家拆了也不解决问题。
我们看到我们这些担心在今年下半年变成了现实。我希望能有一个房价不再继续上涨的理由，结果社会上各方面因素给我的回答是，找不到这个理由。
现在北京、广州、上海和杭州这些地方，在市中心已经找不到1万元/平方米的房子了，房价过快上涨当然引起人民群众的不满。国家出台相关措施，限制房地产交易，想从房地产出售方手里收税，但是很容易被出售者转移给购买者，由此推动二手房价的上涨。国家统计局分析出四点原因：1、需求旺盛，2、供应不足，3、地价上涨，4、成本上涨。除此以外我认为还有一条，就是结构欠缺。
首先我们看看供给不足的问题。一方面有需求旺盛的原因，土地供应量明显不足也是一个原因。我们现在的办法是用减少供给的办法控制需求上涨。一些模糊认识、错误认识反映到政策上，才造成房价不断的上涨。
国家发改委对这些问题已经作出了带有促进性的分析，现在商品房的销售面积是竣工面积的2.17倍，很多城市的竣工面积是在下降，这种情况发展下去，到底是会缓解供求关系，还是会恶化供求关系？我们现在采取措施是要加快生产，特别是土地已经在开发商手里了，不能"囤地"，但是现在打击"囤地"的措施，国土资源部出台三年必须开发完，但是多大的项目三年必须开发完呢？如果是一个200亩，我相信规定三年开发完是有道理，如果有2000亩呢？所以这些政策缺乏执行的细节。
现在我们看到了时近年底，有不少城市房子不好卖了，深圳好像房价降了，其实是银行在年底收紧房地产信贷。为了控制房地产购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止。会不会造成购买力萎缩？我觉得不会。我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。
第二个原因就是因为供给结构问题。我们看到国务院早就要求总量基本平衡，我们看到总量平衡已经被打破。结构基本合理，我们现在看到结构不合理，影响到价格稳定。在国外很多中低收入家庭、最低收入家庭是住在政府建的廉租房和经济适用房里。我们这些年忽略了住房保障体系的建设，投资经济适用房的比率太少，廉租房在很多地方几乎没有建设。
这种结构性的供需不足，推动房价不断上涨的情况，在全国各地都有发生。现在我们看到的，是上市公司用土地储备去融资，由于大量融资又可以推动地价不断升高，造成"地王"不断出现；"地王"的出现，又推动了房价、地价进一步上涨。这种恶性循环现在已经出现，这种地价、房价的轮番上涨何日是了？（整理 柯鹏）
"病盘"启动 商业地产进入沙里淘金时代
2007年，上海商业地产市场一批曾经被视作为"病盘"的商业物业纷纷启动。与前期的盲目冲动发展行为不同，这种行业间的梳理调整，业内认为预示着商业地产已进入了整理消费期。
随着宏观调控的闸门越拉越紧，商业格局开始进入了转换期。"兵团作战"的局势愈发明显，各个商圈纷纷实行扩容，同时在整体规模和经营能力方面都有增强。随着城市中心的优质商业土地供应的逐渐稀缺，今年上海最引人注目的黄浦区163号地块，更是显示出"面粉比面包贵"的情形。
2007年的上海商业地产市场状况，可用"总保有量已接近上限"来总结。以上海在行置业首席投资咨询策划师姜新国的话来形容，在未来应当开始注意实施"计划生育"。"虽然尾盘仍在，但后续供应已开始萎缩。"他表示。
从今年的上海商业物业供应量来看，1至11月间新增上市为189万平方米，较之2004年的400万平方米有明显下降。早期的"水闸开启"效应已经过去，但尾盘尚在消化期间，这导致上市待沽的物业数量依旧偏大，达到450万平方米左右。"再加上部分未领预售证的项目，总量供应应该在600万至800万平方米左右。"姜新国表示。
需要强调的是，2007年上海的商业物业总保有量可能已达到4300万平方米。如果按照本市常住人口1800万人计算，人均商业面积将高达2.3平方米。姜新国认为，预测到2010年年底，上海市的商业物业总保有量可能达到5000万平方米。姜新国指出，5000万平方米将会成为分水岭，"过了这个数值可能会导致上海商业物业价值普遍稀释，应引起注意。"
在商业地产项目处于整理时期的2007年，业态创新已成为占有市场份额的有效利器。如在公共设施建设采用共同开发模式、模式化的商业地产开发方案、将商业地产运用主题化等各种新形式。此外，与之相适应的是，商业地产的"专业性"已日益突出，人才已成为首要影响因素。如主持或参与奥特莱斯、南站、吴中汽配城等项目招商的在行置业创办人蒋珺，成功运作"无限度"、"八号桥"的黄瀚泓，以及正大广场的司徒文聪等。专业化指数也相应产生，由上海商业网点管理办公室、在行置业联合编制的商铺行情，无论从宏观的上海商铺行情，还是客观的市场商业供求表现，皆能提供较为真实的反映。
但姜新国指出，由于住宅地产受到调控的压力越来越大，住宅用地供应的减少导致许多中小开发商转向商业地产。同时，相对于住宅价格，商业地产的市场相对表现得比较理性，没有疯涨的商业地产很可能再次成为有固定资产投资倾向的资本选择。从今年来看，外郊环线之外的低价产品成交量明显放量，可能预示着上海商业地产市场进入了新一轮淘金时代。"宏观调控并没有将商业地产排除在外，对于开发商和投资者来说，明年市场的政策面需要关注。"（上海证券报）
上海证券报
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