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分手了 怎么处理房产？
来源：居家理财网 作者：录入：晓青 等级：默认等级
发布于2005-11-15 07:46 被读544次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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婚姻关系包含了因两性结合形成的特定人身关系，以及由此派生出的财产关系。随着社会的发展，物质生活水平的提高，财富在婚姻中占有的比重逐渐加大，尤其在房地产方面，婚姻双方有关房地产的争议、纠纷呈逐年上升趋势。 房地产纠纷发生时，通常会因婚姻双方关系的差异，导致不同的处理结果。
恋爱期间房产的处理
案例：朱女士与宁先生于2002年6月建立恋爱关系。
2003年7月，两人作为买方向开发商预购商品房一套，作结婚之用，预告登记权利人为宁先生。后双方感情不和终止了恋爱关系，但对该商品房的权属份额一直无法达成一致意见。朱女士认为，购买该房屋时其出资为总房价的二分之一，故应视为双方各享有二分之一的房屋产权。而宁先生认为购买该房屋时，朱女士未出资，对该房屋权属不应享有份额。于是，朱女士起诉至法院，要求确认其对该房屋享有二分之一产权。
评析：房屋作为不动产，以登记公示为确定权属的方式。
由于该房屋预告登记权利人为宁先生，朱女士只有在提供充足的证据证明购房时自己有出资、且不是赠与宁先生的前提下，法院才有可能支持朱女士的主张。而现实情况是，朱女士用现金支付房款，却没有足够的证据证明上述情况，因此，朱女士的主张不可能得到法院的支持。
引申：男女恋爱期间双方共同出资买房，但出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字。两人后因感情破裂决定分手，此时，一方不承认另一方购房时出过资，认为房屋属于个人财产，不作分割。在不能证明自己有出资且不是赠与另一方的前提下，一方的权益，是无法受到法律保护的。也就是说，即使一方真出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决另一方给予适当补偿。
在实践中，有不少人以结婚为借口，骗取对方购房，并将自己作为产权人登记，在取得产权人资格之后马上就与对方提出分手,并要求分割房产。因此，我们要提醒读者，在遇到以购房并成为产权人为结婚前提条件的情况时，应当有足够的警惕，小心上当受骗。
同居期间房产的处理
案例：1995年，王女士与林先生开始来往。2000年10月20日，林先生以王女士的名义购买商品房一套，房款共计255000元，约定签订合同三日起房款一次性付清，办理产权证契税及费用，由购房人自理。不久，王女士拿到房屋钥匙，并于2000年12月20日开始使用该房。2001年5月22日，林先生出具给王女士一份字据，内容为：保证结婚，该房屋属王女士、林先生共有。2001年12月28日，林先生和王女士各自出具一份字据，证明该房屋属于两人共有。2002年8月，王女士与林先生对该房屋进行装潢。2002年10月28日，林先生向契税征收管理所申报纳税，所纳税款经税务部门同意缓征三个月。后王女士与林先生未缴税。2003年5月，王女士与林先生发生矛盾，林先生否认该房屋是王女士和他的共同财产，使矛盾激化。王女士于2003年9月向法院起诉，要求确认该房屋为其与林先生的共同财产，并予以分割。
评析：本案，王女士与林先生在关系正常期间，由林先生出面以王女士的名义购买的房屋，缴清房款后向税务机关申请了缴税。虽然未去缴纳，但不影响所购房屋买卖关系的成立。王女士与林先生购房后取得房屋钥匙，并由双方共同出资对房屋进行了装潢，这些行为证明了王女士与林先生购房以及装潢房屋是准备共同生活居住使用的。王女士与林先生各自向对方所出具的书面保证，也进一步证明该房屋为双方共同所有。因此，王女士要求依法予以分割，是合法有据的。
法院最终判定，王女士与林先生对该房屋享有共同所有权，对林先生的要求予以支持。
引申：两人在同居期间购买的房产，产权登记为其中的一人或两人。房产分割时关键问题，在于是否能够证明出资情况？对于产权登记为一人的房产，通常只能够主张返还已付的房款，而产权登记为两人的房产，如果能够证明双方出资份额的，一般可以按照出资比例来确定产权份额。
离婚时期房产的处理
案例:康先生与张女士于2004年4月8日登记结婚。婚前，康先生在本市某地购买了一套商品房。该房合同价为120万元，由康先生以一人名义签订购房合同，并缴纳36万元首付款，其余房款由康先生向银行按揭贷款三十年，每月还贷7000元左右。2005年2月，康先生取得了该房的产权证书。2005年4月，由于双方婚后感情不和，均同意离婚，但对房屋是否系夫妻共同财产存在分歧。康先生认为该房为其个人财产，理由是该房系其与张女士结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产；张女士认为该房为夫妻共同财产，理由是产权证是房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。
评析:本案的争议焦点是该房产是否为夫妻共同财产？
康先生与房产公司签订《房屋预售合同》时，即取得了要求房产公司交付房屋以及产权过户的权益。而房地产管理部门发放的产证，实际上是康先生婚前债权变成物权的实证。在这种情况下，一般是以预售合同签订的时间作为购房时间,并以之与婚姻登记时间的先后来确定产权归属。根据相关法律,此争房屋因属康先生的婚前个人财产。但对于婚后共同还贷资金，其中属于张女士清偿的部分,应当返还给张女士。
引申：目前，通过银行贷款支付房款，是大多数购房人的首选。购房之后贷款人都承担着每个月向银行还贷的义务。根据婚姻法的规定,一般夫妻婚后所得均是属于夫妻共同财产,所以，婚后的还贷几乎都是以夫妻共同财产来承担的。在这种情况下，通常大部分人认为，房屋是以夫妻共同财产还贷的,非产权人一方因为对购房做出了贡献,所以，也应当享有部分产权。
其实，这里涉及到民法理论中物权和债权的关系。夫妻一方婚前以个人财产、个人名义购买房产之后即成为产权人,对于其所购房屋依法享有所有权权益。其用于支付房款的银行按揭贷款，实际上是与银行之间形成的债权债务关系。虽然从表面看，婚后另一方参与还贷的行为也为房屋产权的取得在做贡献；但从法律层面来分析,婚后双方共同还贷仅仅是在偿还银行的债务,与房屋产权的归属是两个不同的法律关系,并不改变房产作为个人财产的性质。因此在离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未偿还的贷款属于其个人债务,对于已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分,应当予以返还。
不过有一种情况例外，即配偶方有证据证明婚前购房时是共同出资的,并且是基于双方均认可房产为共同所有的,那么，虽然房产登记在一方名下,仍应当认定为夫妻共同财产,在分割时应当考虑出资的比例。
（作者系上海市申房律师事务所主任律师）
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