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按揭贷款品种全攻略
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2007-10-15 07:20 被读127次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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2007年9月15日，央行再次加息。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%。这已是央行本年内的第5次加息。
从2007年年初至今，央行4次加息的幅度大致相同：自8月22日起，一年期存贷款基准利率分别上调0.27和0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点；3月18日起,金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由6.12%提高到6.39%,其它各档次贷款利率也相应调整；5月19日、7月21日起,金融机构人民币一年期存贷款基准利率各上调0.27个百分点。
随着一年内的多次加息，让“因房为奴”的叹息也更加沉重。业内人士指出，我国中产群体中拥有自购房者有近8成是通过商业贷款的形式购买商品房。也许，一些买房投资者并没有因此而受到太多打击，相反一些普通的买房按揭者却承受了政策带来的压力。
闫小姐就是房奴一族，对于央行的一次次加息，她表示出了些许无奈，她对记者说，自从2006年4月买了一套商品房后，隔几个月就加一次息，起初她并没有太在意，而在今年第五次加息之后，她感觉到了一些恐慌，“未来是否还要加息？到底要加到何时？”闫小姐对记者说，加息前后，她每个月要多向银行还款100多，20年代款的利息总计就将近30000元。为了躲开银行的加息，闫小姐决定和老公在年底提前还一部分贷款，“从今年开始，我们打算每年都拿出一部分存款用于还款，这样算下来，贷款的利息就能和原来相差不多。”
通常来说，“房奴”就是指家庭月负债还款额超过家庭月收入50%以上的家庭。按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。
而年内的5次加息，到底对“房奴”的还款压力增加多少？某银行房产信贷部的工作人员算了一笔账：以业主10万元贷款10年还款期、采用等额本息还款法为例，2007年3月18日，贷款利息下限为6.04%，还款总额为133465.78元，月均还款1112.21元；9月15日后，央行经过五次调整后利息下限为7.83%，还款总额为144517.20元，月均还款1204.31元。利息增加总额为11051.42元，月供增加92.1元。
那么，对于普通购房者来说，他们应该如何在频繁加息的背景下，尽可能避免因之而产生的损失？尤其是面对更多银行趁机开发的房贷套餐，他们该如何认识，如何选择？本期将把房贷市场上重点的个人按揭贷款品种详细列出，以备购房者选择。
【中国银行】
品种一:固定利率贷款
它是指银行为购买住房的借款人提供的在一定期间内贷款利率保持固定不变的人民币贷款，就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
中行三年期的固定利率产品是5.85%。而现在利率是6.12%，即可以享受比优惠利率还低的利率，还可以防范这几年央行加息的风险。
适用业务:1、一手房贷款、二手房贷款；2、房产抵押、非交易转按揭业务；
适合人群:在中国大陆境内购买个人住房和商业用房且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。
月供:中国银行固定利率个人住房贷款目前有3年期5.62%和5年期 5.78%两个档次，还款方式选择等额本息或等额本金均可，期满后可改为活动利率或者继续选择新的固定利率。中国银行是到目前为止唯一一家提供个人住房贷款固定利率期权的银行，客户可提前3年锁定将来的固定利率。例如以贷款50万元，期限20年,等额本息还款计算，固定利率3年月供3473.41元,固定利率5年月供3518.99元。
贷款期限:人民币个人住房贷款最长期限不超过30年，个人二手住房贷款的期限最长不超过20年；外币个人住房贷款最长期限不超过8年。
首付比率:一手房30%(90平米以上)；二手房20%(90平米以下)。
优惠利率:固定利率不享受浮动利率中规定的可下浮15%的优惠，固定利率按照中国银行给与的优惠后的利率。
放款时间:审批一般三到五个工作日即可。
房龄要求:房龄+贷款期限≤35年。
提前还款:办理提前还款需要提前15个工作日向银行递交书面申请，贷款不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，贷款满一年后提前还贷暂不收取违约金。
其他特点:固定利率与浮动利率可以相互转化。
案例分析:以贷款50万元期限为10年的房贷为例，如果从办理按揭后的第二年开始，如果央行每年加息0.25个百分点，浮动利率第十年的利息就为7.245%，而固定利率就算定为6.12%，10年下来，实行固定利率可以节省31300元。
产品优势: 1:贷款期间利率保持固定不变；2:还款方式灵活多样；3:可提前还款；
产品劣势: 1:房贷利率略高于现实利率；2:不能享受优惠利率；
其他银行推荐:中国工商银行、中国农业银行、光大银行
品种二:直客式贷款
在一手住房贷款业务中，直客式房贷就是“先贷款，后买房”，其流程是购房者直接找银行办理贷款然后去找开发商买房子，直接享受开发商一次性付款的优惠折扣。而以往按揭购房的普遍做法是间客式，也就是先买房，然后去房产商指定的银行办理贷款。与传统的间客式房贷不同，直客式房贷加大了贷款购房者的选择权，不再受指定银行、指定网点的限制，在银行和楼盘的选择上更具自主性，手续更加方便，放款速度明显提高，贷款时间大大缩短。
适用业务: 1、一手房贷款、二手房贷款；2、房产抵押、非交易转按揭业务；
适合人群:银行信用等级较高的客户。
月供:以贷款50万元，期限20年，利率以目前人民银行公布的房贷利率标准水平7.38%下浮15%后6.273%为例计算等额本金：首月还款4697.08元，以后月供每月递减11元，最后一个月还款2094.22元。等额本息：月供为3661.50元。
贷款期限:人民币个人住房贷款最长期限不超过30年，个人二手住房贷款的期限最长不超过20年；外币个人住房贷款最长期限不超过8年。
首付比率:一手房30%(90平米以上)；二手房20%(90平米以下)。
优惠利率:贷款利率最低可按照中央银行规定同期限人民币基准利率的0.85倍执行，即现行基准利率×0.85=优惠利率。
放款时间:审批一般三到五个工作日即可。
房龄要求:房龄+贷款期限≤35年。
提前还款:办理提前还款需要提前15个工作日向银行递交书面申请，贷款不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息(利率为提前还款日的日利率×30)，贷款满一年后提前还贷暂不收取违约金。
其他特点:直接贷款给买房者，无需经过开发商担保，立刻能享受到一次付清房款的优惠。
案例分析：王女士看中了一套价值80万元的房子，开发商规定一次性付款优惠3%，还赠送两年的物管费用。陈女士在朋友的指点下，绕过开发商和其指定银行，直接选择了某银行的“直客式房贷”。贷款发放后，银行贷款与陈女士自备的首付款凑成80万元，一次性付给开发商，从而获得3%的折扣。
“直客式房贷”是银行直接把购房款贷给购房者，开发商对一次性付清房款的折扣优惠，这种让购房者获得银行的贷款折扣相当可观，一般是房价的3%。例如一次性付给开发商的贷款总房价为70万元的商品房，使用直客式模式，将节省2.1万元。另外，总购房款下降，相应的税费也会跟着减少，如修维修资金、契税等。并且，由于省去了开发商指定律师的审核购房者资格环节，还节约了律师费。
产品优势: 1:先贷款，后买房；2:不再受指定银行、指定网点的限制；3:放款速度明显提高，贷款时间大大缩短；
产品劣势: 1:申请门槛比较高；2:手续相对繁琐；
来源： 搜狐证券
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