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房贷省息有新招
来源：居家理财网 等级：默认等级
发布于2008-06-11 23:31 被读15次 【字体：大 中 小】〖 访问论坛
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加息以及房贷政策的收紧，并没有阻绝商业银行房贷业务的所有出路。
实际上，自调控以来，以减轻房贷借款成本负担为目的创新产品层出不穷。本刊统计显示，深发展、光大银行作为其中典型代表，是截至目前推出创新性房贷产品最多的银行，如“气球贷”、“双周供”、“循环贷”等，而“存抵贷”、“天天省”等则是更新的变相省息品种。
省息新招
房贷市场出现的两款“贷款+ 存款”型创新房贷产品吸引了不少贷款者的注意。一款是深发展的新“存抵贷”，另一款则是光大的“天天省”，虽然两款产品都以节省利息为卖点，但仔细比较，在收益的划付、计算方法等方面，仍有相当大的差别。
据深发展上海分行个人信贷部门张铭介绍“上述两款产品的原理是相同的，均根据客户每日的活期存款余额，按照一定的规则计算出每日收益，存入还款账户后用于归还月供款，从本质来看都是减少客户房贷利息负担的‘理财类’产品。”
“深发展的‘存抵贷’具体操作是，贷款者在开通此项业务后，活期存款账户将会与房屋贷款关联起来，顾客只需将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，存款余额超过5 万元后，银行按一定比例将其视作‘提前还贷’，节省的利息将作为理财收益返还到账户上，不过活期账户上的资金并未真正动用，市民需要资金周转时可随意调用。”
据了解，深发展已先后推出两款“存抵贷”产品，在继2006 年推出“存抵贷”后，又于2008 年4 月1 日，推出新“存抵贷”产品。
“两者的运作原理和理财收益计算方法都是相同的，理财收益都是由两部分组成，即活期存款的利息+ 抵扣贷款的利息，并按日来计算理财收益，只是新‘存抵贷’相对于以前推出的存抵贷来说，在5-20 万元存款的抵扣比例上有了大幅的提高，理财收益率也相应提高。例如，5 到10 万元的存款抵扣比例由原来的55% 提高到85%，相应的，在贷款利率为7.83%时，10 万元的理财收益率也由原来的2.35% 提高到3.74%。”上述人士表示。
不过，需要注意的是，“抵扣金额”均不能超过全部关联贷款本金余额之和或150 万元，并且，新旧存抵贷是不能转化的，新存抵贷只针对新的贷款客户，新旧客户以2008 年4 月1 日为分界。
光大的“天天省”与新“存抵贷”有异曲同工之妙，不过就收益而言，新“存抵贷”更胜一筹。
“天天省”的理财收益就是抵扣贷款的利息而产生的，而“存抵贷”的收益包括活期存款的利息和抵扣贷款的利息两部分，不仅如此，“存抵贷”的活期账户上的资金并未真正动用，而“天天省”是将客户的存款资金用于提前还款，再将提前偿还的贷款金额重新划拨给客户。
向来，对于创新型房贷产品，光大、深发展和招商银行等中资小银行看上去明显更热衷，而国有四大行对此貌似并不感冒。
对此，张铭称：“与国有大银行相比，股份制商业银行网点较少、市场份额较低，并且大型国有商业银行与房地产开发商合作关系密切，更容易取得一手房贷款的‘垄断’地位。
深发展2007 年年报数据显示，截止2007 年末，零售贷款比2006 年末增长近250 亿，全年新增的零售贷款约占全行新增一般性贷款的一半，零售贷款2007 年底余额占总贷款余额的29%，较2005 年末和2006 年末占比13% 和21% 显著提升。
“这大部分要归功于在有效控制风险的基础上持续不断的推出创新型个贷产品并进行有效营销的结果。”
不过，中行、建行早在深发展之前就推出过类似产品，如中行的“贷活两变”、建行的“存贷通”，并到目前为止，仍存在此项业务，但三家银行相比，深发展的抵扣比例和收益率最高。
长贷短化
提前还款是银行“降息”方式之一，而深发展的“气球贷”、光大的“随心还A”均是为贷款期限短、有提前还款能力的客户而设计的。
“两类产品类似之处在于，都是过把长期贷款短期化来降低适用贷款利率档次。”张铭表示，“据我行贷款的经验来看，一般80% 的贷款客户在3 到5 年内基本上都能将贷款金额还清，‘气球贷’就是为这一部分客户而设计的，不过，对于到期后不能一次性还款的客户，可以提供再融资的安排。”
目前，‘气球贷’和“随心还A”都包括3 年期、5 年期和10 年期三种，贷款利率则以相应贷款期限确定，例如贷款30 年、选择气球贷5 年期，则可按5 年期的贷款利率计算，而月供则按30 年来计算，若到期不能提前还款，还可分为六个5 年期来计算。
“其实，本质上，二者减少月供的方式是不同的：‘气球贷’通过较长的‘期供计算期’降低了月供金额，而光大‘随心还A’通过将本金拆分减小了第一阶段计算期供的贷款本金，从而减少了月供还款压力。”他同时认为。
例如，以3 年期产品为例，贷款50 年，月供则按20 年来计算，我们发现，与“气球贷”相比，“随心还A”产品具有较好的省息效果，适合有能力且有意愿提前还款的借款人，不过，“气球贷”的月供较“随心还A”低，总利息略高。
但是，需要注意的是，对于贷款期限在3 年以上、10 年以下的客户而言，“随心还A”采用的是利率“从高”，即要按照5 年的利率计算利息，而“气球贷”对于贷款期限在10 年以来的客户，均按照3 年的利率计算利息，对于这部分客户而言，“气球贷”更优惠一些。
不过， “气球贷”是在“循环贷”下发放的，客户在申请“气球贷”的同时，要申请“循环贷”，为后期的再融资提供便利。
除此之外，招行、建行的“入住还款法”、交行的“轻松安居贷”也都有类似的特点。
组合杀手锏
深发展的“房贷组合新品”是在原有三种创新型房贷理财产品(双周供、气球贷、存抵贷)基础上的进一步组合，形成了4 大新产品：气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。
“‘气球贷’是通过银行利息让渡节省利息，“气球贷”的实际贷款期限较短，因此其对应期限的贷款利率也较低；而‘双周供’由于改变了还款频率，即每两周还款一次，还款次数增多了，减少了占用银行资金的时间，自然利息也会相应减少；另外，‘存抵贷’通过用活期存款的利息与抵扣贷款的利息之和来抵扣贷款的利息，这其中的‘省息’效果也是显而易见的。那么，在此基础上，将其中任两只产品组合，都可以达到进一步“省息”的效果。”上述深发展人士表示。
以贷款50 万、期限30 年为例，在等额还款的前提下，与普通贷款相比，“气球贷”可节省33517 的利息，“双周供”更是可节省22 万多的利息，而“气球贷+ 双周供”则节省24 万多的利息，由此推断，“气球贷+ 双周供+ 存抵贷”的省息效果将更加明显。
固定利率争议
央行是否再加息成为一个争执的问题？而选择固定利率房贷还是浮动利率也成为一个焦点。
“今年一季度GDP 增长10.6%，相比2007 年四季度11.7% 虽有所下滑，但仍属快速增长，虽然通货膨胀率仍保持8% 的高位，但我们预计下半年有可能回落至5.5%-6%，当前在流动性和通胀压力仍然较大的情况下，货币政策从紧的取向短期内难以改变，不过，加息动作将慎之又慎，矛盾来自于：一方面，加息进一步加大企业的成本压力，加息也会加大对外资的吸引力，特别是当前在发达国家减息的时点上；另一方面，长期维持负实际利率不利于平抑通胀预期，也影响资源的有效配置。”平安证券研究所研究员孙方红表示。
同时，天相投资顾问有限公司的研究员也认为，“理论上说，为了防止经济过热和抑制通货膨胀，中国政府还会加息，采取紧缩的货币政策。不过，实际上，经济存在不确定性，企业承担的压力大，再次加息的可能性不大。”
不过，深发展对“加息”仍保持较乐观态度，推出了“气球贷”的升级版——固定利率气球贷，将“气球贷”与“固定利率”结合，有3 年期和5 年期两种产品，其中，3 年期的利率8.316%，5 年期的利率8.514%。
“这只产品是专门针对购买第二套住房的客户而设计的，因为根据规定，第二套住房的贷款者的贷款利率至少上浮10%，并且，我们认为，目前国内经济过热，利率短期内仍有上调空间。”上述深发展人士表示。
《理财观察》
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